Flächensparende Siedlungsentwicklung – Herausforderungen für die Standortsicherung
Städteplaner, Kommunal- und Landespolitiker sind sich mit Klimaschützern und Landschaftsökologen darin selten einig, dass der Landverbrauch zu hoch ist und endlich eingedämmt werden muss. Doch wie kann dies in einem hochindustrialisierten Land wie Baden-Württemberg angesichts eines weiteren Zuzugs von Menschen in den deutschen Südwesten realisiert werden? Der Bedarf an Produktions- und Arbeitsplätzen einhergehend mit dem Druck zur Ausweisung weiterer Siedlungsflächen für den Wohnbau einerseits und die Erfordernis zur Eindämmung der Landschaftsinanspruchnahme ist neben dem Klimaschutz, der Sicherung von Arbeitsplätzen sowie der Bildungspolitik eine der größten Herausforderungen für Entscheidungsträger der verschiedenen politischen Ebenen. Vor allem Städte und Gemeinden in Ballungsgebieten wie dem Mittleren Neckarraum, den Regionen um Karlsruhe oder Mannheim sind vor immense Herausforderungen gestellt.
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Der etwas andere Spielplatz mit Hügeln und Pfaden in Steinheim an der Murr |
Angesichts eines ungebremsten Landverbrauchs, der gegenwärtig noch immer 9,4 Hektar (2006) pro Tag beträgt, ist der Gemeindetag Baden-Württemberg ebenso wie der Städtetag und der Landkreistag dem vom Umweltministerium initiierten und auch von der IHK sowie den Umwelt- und Heimatverbänden begleiteten Aktionsbündnis „Flächen gewinnen“ beigetreten. Im Rahmen einer nachhaltigen Entwicklung soll nach den Worten von Umweltministerin Tanja Gönner zunächst auf freiwilliger Ebene der Innenentwicklung statt der Inanspruchnahme von Flächen auf der „grünen Wiese“ wo immer möglich der Vorzug gegeben werden. Eine ehrgeizige Zielvorgabe für die Freiraumerhaltung hat Ministerpräsident Günther H. Oettinger im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie für Baden-Württemberg formuliert. Langfristig sei eine Netto-Null-Bilanz beim Flächenverbrauch anzustreben. „Nachhaltig ist für mich, wenn wir bei den Banken und der Natur keine neuen Schulden mehr machen“, so der Ministerpräsident. Noch vor wenigen Jahren hätten dies nicht einmal Öko-Aktivisten formuliert. Dies bedeutet für die Kommunen, dass nach Jahren der fast ungehemmten Ausweisung von Bauland endlich die Balance zwischen dem Flächenrecycling auf der einen Seite und der Neuinanspruchnahme von Land auf der anderen Seite gefunden werden muss. Nur so können Freiflächen als wertvolle grüne Infrastruktur und Ausgleich zur grauen Infrastruktur wie Straßen, Gewerbe- und Industriegebiete erhalten werden. Dies hat letztlich auch etwas mit der ökologischen Standortsicherung und Zukunftsfähigkeit Baden-Württembergs zu tun. Doch wie können die weithin anerkannten Nachhaltigkeitsziele bei der Eindämmung des Flächenverbrauchs mit Leben erfüllt werden? Letztlich kann dies nämlich nur gelingen, wenn nicht nur die Gemeinden als Träger der Planungshoheit die entsprechenden Vorgaben im Rahmen der Bauleitplanung definieren. Es bedarf auch überzeugter Unternehmer und Investoren, die bereit sind neue Wege zu gehen und innovative Konzepte einer attraktiven Reaktivierung von Brachen zu entwickeln und im Dialog mit den Kommunen und den späteren Nutzern umzusetzen. Dass die Nachhaltigkeitsziele einer Balance zwischen Ökonomie und Ökologie sowie sozialen Aspekten gerade durch die Reaktivierung innerörtlicher oder ortsnaher Gewerbebrachen realisiert werden können, zeigen unter anderem zukunftsweisende Beispiele aus der Region Stuttgart.
Attraktives Wohnen auf ehemaliger Gewerbebrache
In der 11.636 Einwohner zählenden Stadt Steinheim an der Murr (Kreis Ludwigsburg) befand sich auf dem Areal einer ehemaligen, bereits in den 70er und 80er Jahren verfüllten Kiesgrube eine wenig attraktive Gewerbefläche in Form von ungeordneten Baustofflagern sowie Abstellflächen für Baumaschinen und einem Depot von Wohnwagen und anderen Nutzungen. Nach dem Modell der Public Private Partnership, der Kooperation von öffentlicher Hand und Privatwirtschaft, entwickelte die Stadt Steinheim im Dialog mit der Ludwigsburger Firmengruppe Strenger Bauen und Wohnen ein Modell, das die Reaktivierung der Fläche mit attraktiven Häusern und Wohnungen zu einem auch für junge Familien attraktiven Preis zum Ziel hatte. Nachdem man mit dem Grundstückseigentümer handelseinig wurde, wurde das inzwischen mehrfach bundesweit und international ausgezeichnete Projekt „Arkadien Steinheim“ konzipiert. Zwischen 2003 und 2007 entstanden 116 Häuser und 44 Eigentumswohnungen mit insgesamt 160 Wohneinheiten. Die Bruttofläche umfasste 55.000 Quadratmeter; das zur Verfügung stehende Nettobauland 40.000 Quadratmeter. Bei der Anlage achtete man auf einen hohen Anteil öffentlicher Flächen, auf denen unter anderem ein großzügig bemessener See im Zentrum des Gebiets angelegt wurde. Dieser bereichert nicht nur das Siedlungsbild, sondern lädt Erwachsene wie Kinder zum Verweilen ein und ist zugleich Auffangbecken für das in offenen – und damit kostengünstig zu erstellenden – Wassergräben zugeführte Oberflächenwasser. Im Dialog mit der Umweltakademie Baden-Württemberg ging man auch neue Wege bei der Gestaltung eines Kinderspielplatzes. Dieser wurde nicht aufwendig baulich gestaltet und mit den üblichen teuren Geräten ausgestattet, sondern als „Naturspielfläche“ angelegt. Unterschiedlich geneigte Böschungen, große Erd-, Kies- und Sandhaufen ergänzen sich mit einer Kletterwand, für die eine alte Betonmauer des früheren Baustofflagers eine sinnvolle Verwendung fand. Hinzu kommen eine abschirmende Bepflanzung mit heimischen, landschafts- und standortgerechten Sträuchern sowie zwei Fußballtore.
Binnen kürzester Zeit wurde dieser Spielplatz zu einer von den Kindern immer wieder umgestalteten Aktivfläche, die dem Erfordernis nach Bewegung und kreativem Spiel und damit dem Aggressionsabbau bei Kindern weit mehr gerecht wird, als herkömmliche und weit kostenintensivere Spielplätze. Kosteneinsparung war auch das Stichwort bei der Erschließungsplanung. Diese wurde von der Firmengruppe Strenger ebenso vorgenommen wie die Konzeption des Bebauungsplanes und die Durchführung der Erschließungsarbeiten.
Erst nach Fertigstellung wurde die Erschließung mit den Straßen und Wegen und den kleinen, einladenden Plätzen öffentlich gewidmet. Somit hat die Stadt Steinheim bei diesem Projekt eine Aufwertung der Infrastruktur erhalten, ohne gesondert Mittel für die Baulanderschließung bereitstellen zu müssen. Heute leben in dem Gebiet Arkadien-Steinheim rund 60 Prozent junge Familien in kostengünstig errichteten Häusern und Wohnungen sowie ältere Menschen in Mehrgenerationenwohnungen.
Zustimmung fand das Projekt auch von Seiten des Umwelt- und Naturschutzes, da man konsequent auf natürliche, gesunde Baumaterialien wie Kalkputze und Lasurfarben achtete. Außerdem wurden das Siedlungsbild bereichernde, offene Gräben mit entsprechender Bepflanzung einhergehend mit dem See, einer Brunnenanlage und idyllischen Sitzplätzen geschaffen. Neben dieser „ökologischen Grundausstattung“ wurden den Käufern optional weitere die Umwelt und das Klima schonende Bausteine angeboten. Dazu gehören Solaranlagen – unter anderem auf einem Mehrfamilienhaus –, Holzpellets-Öfen, Zisternen und energiesparende Wintergärten.
Die Einbeziehung örtlicher und regionaler Handwerksbetriebe rundete das Projekt im Sinne einer regionalen Wertschöpfung und damit Wirtschaftsförderung, Arbeitsplatzsicherung und Energieminimierung ab. In städtebaulicher Hinsicht wurden so im Sinne der Nachhaltigkeit ökologische, ökonomische und soziale Aspekte zu attraktiven Konditionen für die Kommune und akzeptable Preise für die Käufer verwirklicht. Zugleich entstand ein neues Stück Heimat im Übergangsbereich zwischen dem hoch verdichteten Siedlungsraum um Ludwigsburg und dem landschaftlich reizvollen Bottwartal.
Beflügelt vom großen Zuspruch seitens der künftigen Haus- und Wohnungsbesitzer, der Kommune, der Behörden und der Umweltschützer hat die Firmengruppe Strenger im Dialog mit der Stadt Winnenden (Rems-Murr-Kreis) ein weiteres „Arkadien-Projekt“ entwickelt.
Im Bereich der Zipfelbachaue entsteht auf dem Gelände einer ehemaligen Fertighausfirma eine neue Wohnsiedlung. Bei einer Gesamtfläche von 5,7 Hektar werden 3,7 Hektar bebaut.
Damit ist nach Realisierung des Projekts weniger Fläche versiegelt als gegenwärtig; zugleich wird der zuvor einfließende Zipfelbach mit seinem begleitenden Grün hervorgehoben und als Lebens- und Erlebnisachse aufgewertet. Insgesamt entstehen 180 Wohneinheiten verteilt auf 90 Häuser und 90 Mehrfamilien-Wohnhäuser.
Attraktive Arbeitsplätze statt Abbruch
Die gewerbliche Wieder-Inwertsetzung eines äußerst desolaten Brachareals steht im Mittelpunkt eines noch immer im Prozess befindlichen Projekts in der Ludwigsburger Weststadt. Dort hat sich im Dialog mit der Ludwigsburger Stadtverwaltung Unternehmer Max Maier seit Anfang der 90er Jahre zum Ziel gesetzt, Flächen zu reaktivieren und eine Mischnutzung unterschiedlicher Gewerbenutzungen, Freizeitaktivitäten und Kunstevents Wirklichkeit werden zu lassen.
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Steinheim an der Murr: Siedlungsprojekt mit See auf ehemaliger Gewerbebrache |
So entstand auf 100.000 Quadratmetern Gewerbebrache das „Werkzentrum West“. Es stellt unter Beweis, dass für die Schaffung von Standorten sowohl für produzierendes Gewerbe als auch für den Dienstleistungssektor keinesfalls immer neue Flächen mit teuren Folgekosten und nicht abwägbaren Risiken für die Kommunen auf der grünen Wiese erschlossen werden müssen. Maier verfolgt dabei konsequent seine Philosophie, nur so viel an vorhandener Industrie-Bausubstanz zu ändern wie unbedingt nötig. Auf diese Weise entsteht sukzessive eine neue Mischung aus bewusst sichtbar belassener Industriearchitektur und modernen Zweckbauten. Bislang wurden 10.000 Quadratmeter Nutzfläche durch neue Gebäude ersetzt. Vor rund 18 Jahren gab es hier bei abnehmender Tendenz gerade noch zwei Firmen mit insgesamt 200 Mitarbeitern. Heute sind es 20 Firmen mit 600 Mitarbeitern. Dazu gehören die Küchengeräteproduktion von Maiers Firma Eisfink, mehrere Großhandelsunternehmen, Firmen die sich der Projektbetreuung verschrieben haben, Werbedesign, Architektur, Gewerbefotografie und Medienproduktion sowie mehrere gastronomische Einrichtungen einschließlich einer Diskothek. Die Gefahr einer Gewerbebrache konnte so erfolgreich gebannt werden.
Dass sich das Gesamt-Investitionsvolumen von über 100 Milionen Euro gelohnt hat, zeigt die Tatsache, dass Unternehmer Max Maier nicht nur eine weitere Verdichtung plant, sondern mit einem neuartigen Energiekonzept, welches moderne Technologien ebenso wie nachwachsende Rohstoffe berücksichtigt, Zeichen in Sachen Nachhaltigkeit setzen will. Für ihn ist dabei Stadtentwicklung mehr als Architektur. Er hat sich energieeffizienten Konzepten verschrieben und sieht dies am ehesten verwirklichbar, wenn alte Bausubstanz nicht einfach mit der Raupe platt gemacht, sondern sinnvoll integriert und mit neuen Konzepten kombiniert wird.
Die Zeit auf der grünen Wiese immer weiter Land in Anspruch zu nehmen und Fläche zu versiegeln sei vorbei, meint Unternehmer Max Maier.
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Reaktiviert und kultiviert: „Werkzentrum West“, Ludwigsburg |
Neue Herausforderungen für den Ausgleich zwischen Stadt und Land
Haben die Kommunen in Ballungsräumen noch die Möglichkeit, durch Flächenrecycling Innenentwicklung wahrzunehmen, so gilt es auch im ländlichen Raum gegenzusteuern. Angesichts der demografischen Entwicklung ist nämlich zwischen den Gemeinden längst ein Kampf um Einwohner und damit Anteilen an der Einkommenssteuer und um Gewerbesteuer entbrannt. Und so werden noch immer – trotz besseren Wissens – Gewerbe- und Wohngebiete ausgewiesen, obwohl die Lasten absehbar sind und der ökonomische Nutzen nur von kurzer Zeit ist. Dringend gilt es, Instrumentarien des Planungsrechts und des Steuerrechts zu entwickeln, welche die ökologischen Leistungen der Kommunen im ländlichen Raum als Beitrag für die grüne Infrastruktur des Landes quasi als Ausgleich zu den grauen Infrastrukturmaßnahmen im städtischen Raum belohnen. Nur so kann letztlich der weitere Ausverkauf der Landschaft mit unabsehbaren – nicht mehr finanzierbaren – Folgen für Staat und Gesellschaft vermieden werden.
